Parcelaciones y segregaciones de Fincas

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¿Tienes varias fincas y la edificabilidad de una de las parcelas no da la edificabilidad necesaria?

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1º Definición

Parcelación es la división simultánea o sucesiva de terrenos en dos o más nuevas parcelas independientes, o cuotas indivisas de los mismos. Si esta división se realiza con el fin manifiesto o implícito de urbanizarlos o edificarlos total o parcialmente se trata de una parcelación urbanística. En este caso los lotes o parcelas resultantes presentan dimensionescerramientos, accesos u otras características similares a las propias de las parcelas urbanas.

2º Licencia de parcelación

Toda parcelación, división o segregación de terrenos precisa licencia urbanística, que sólo podrá otorgarse si las fincas resultantes reúnen las características exigidas por la legislación urbanística aplicable y el planeamiento territorial y urbanístico. Asimilado a este concepto está la enajenación, sin división ni segregación, de participaciones indivisas a las que se atribuya el derecho de utilización exclusiva de porción o porciones concretas de la finca, así como a la constitución de asociaciones o sociedades en las que la cualidad de socio incorpore dicho derecho. 

Las solicitudes de licencia de parcelación deben adjuntar planos a escala adecuada de la situación y superficie de los terrenos que se pretenden dividir o segregar y de las parcelas resultantes. 

3ºDiferencias entre finca y parcela

La finca puede ser una unidad de suelo o de edificación atribuida a un propietario o a varios en proindiviso, es decir, aunque este bien tenga varios propietarios no se puede dividir porque la propiedad es compartida. La finca es susceptible de ser registrada en el Registro de la Propiedad según la legislación hipotecaria.

En cambio, la parcela es una unidad de suelo (no de edificación) que ha recibido la atribución de edificabilidad y uso, es decir, que se puede construir en ella y darle cualquiera de los usos previstos por la ley o bien con uso urbanístico independiente, esto es, que puede ser rural o urbano.

Se puede decir que el concepto de finca se regula por el derecho civil de la propiedad, derecho privado, mientras que la parcela entra en el ámbito del derecho público en cuanto a normativa fiscal, catastral y a la normativa urbanística.

4º Tipos de parcelación

Cuando se divide un terreno en parcelas independientes, dependiendo del uso que se vaya a dar al suelo se pueden distinguir dos tipos de parcelaciones: las parcelaciones urbanísticas y las parcelaciones agrarias.

Cuando la parcelación de fincas tiene por objetivo la edificación, estamos ante una parcelación urbanística. En cambio, si el uso del suelo va a ser el de la explotación de los recursos naturales o bien el aprovechamiento agrario o pecuario, se trataría de una parcelación rústica o agraria.

Tanto la parcelación urbanística como la parcelación agraria precisan de un proyecto de parcelación. La parcelación urbanística no puede llevarse a cabo sin una licencia de parcelación o licencia urbanística. La administración otorga estas licencias después de considerar si el proyecto de parcelación urbanística presentado en el ayuntamiento por el interesado es viable o no. La parcelación rústica también requiere de una autorización de la administración y para obtenerla también hay que presentar un informe técnico.

Las características de los proyectos de parcelación dependerán del planeamiento urbanístico regulado en los planes de ordenación urbanística del municipio donde se ubique el terreno o el solar.

5º Segregación de fincas y parcelación, diferencias

Otra operación registral relacionada con la división de un terreno es la segregación de fincas. En este caso, se parte de una finca original o matriz y se separa una porción de la misma. Esta separación adquirirá la consideración de finca independiente.

La diferencia con la parcelación consiste en que mientras en la parcelación se parte una finca original que pierde su entidad al surgir diferentes parcelas, en la segregación la finca original se mantiene, aunque sus características (superficie y lindes, entre otras cosas) se ven modificadas. Esto tiene consecuencias fiscales, puesto que en la segregación se paga solo por el terreno segregado mientras que en la división se paga por la superficie total del terreno.